А зачем вообще анализировать?
Вопрос об анализе ситуации на рынке продажи жилой недвижимости возникает, когда в будущем предполагается возможность продажи или покупки жилья. Делая анализ ситуации на рынке, будущие продавцы или покупатели укрепляются в своем намерении продать или купить или, наоборот, переносят это решение на другое время или вовсе отказываются от этой идеи. И если решение все же «действовать», то понимание ситуации на рынке позволит выбрать подходящую стратегию для этих действий.
Не умничай, кому надо, тот купит …
Да, но и тупить тоже никто не хотел бы. Когда дело касается денег, никто тупить не хочет. Можно и не заморачиваться сильно, и такая «стратегия» прекрасно работала до апреля 2022, когда цены только шли вверх. Действительно, зачем задумываться, если когда-нибудь рынок все равно дойдет до желаемой цены и квартира дождется своего покупателя. Но когда цены идут вниз, то каждый месяц ожидания может обойтись дорого. Например, с апреля по ноябрь 2022 они снижались примерно на 1% в месяц (по данным irn.ru). Если представить, что продается квартира за 10 млн. руб., то это 100 тысяч. руб. в месяц. Вот это действительно «время-деньги».
Что означает эта «ситуация»?
Если вы спросите у метеоролога «Что с погодой?», то он уточнит «с какой погодой?» (погода за окном, в районе, в городе, в области, в мире?) и «что именно ты хочешь знать?» (температура, давление, скорость и направление ветра?). Для описания рынка недвижимости, как и с погодой, могут быть использованы разные показатели и каждый из них дает понимание «качества» рынка с определенной стороны. Профессионалы рынка мониторят и рассчитывают следующие показатели «качества» рынка:
– количество предложений (инвентарь, запасы) – …
– количество новых предложений за период
– количество продаж за период
– средняя цена предложения
– средняя цена продажи
– срок экспозиции и др.
Однако, когда вопрос «что сейчас с рынком?» исходит от непрофессионального участника рынка, то подразумевается некая общая картина, которую можно описать двумя переменными: направлением изменения цен и темпом этого изменения (по аналогии с погодой, направление ветра и скорость ветра). Ожидаемый ответ может звучать примерно так: «цены сильно падают» или «цены потихоньку растут» или «ничего не двигается», «тишина».
С точки зрения направления движения рынок может быть трех видов: падающий (или рынок покупателей), растущий (рынок продавца) или плоский. Соответственно, на падающем рынке – цены снижаются, на растущем растут, на плоском цены находятся в боковом тренде, не меняются. Темп изменения цен, как правило выражается в процентах по отношению к предыдущему периоду (месяц, квартал, год).
Как получить эту «картину рынка»?
Собственно, можно ничего и не делать, а взять готовую, например на сайте irn.ru. Сайт дает обширную информацию по рынку Москвы и Московской области. В «крупную клетку» на этом ресурсе можно сформировать для себя картину рынка в разрезе любого сегмента (новостройки или вторичное жилье) и района Москвы. Если вас интересует рынок другого города, то остается делать этот анализ самостоятельно.
И в общем то задача то не хитрая, берешь данные одного периода, сравниваешь с данными другого и считаешь процент от их соотношения. Главный вопрос – где взять данные? Ответ опять зависит от того, результат какого качества вы хотите получить на выходе. У программистов есть такой принцип GIGO (garbage in – garbage out, англ. мусор на входе – мусор на выходе). Смысл понятен – от качества входных данных зависит качество выходных (результат). Мусор сам всплывает, а вот за жемчугом нужно нырять. В общем из «мусора» тоже можно сделать определенные выводы, но «конфетку» из него не сделать.
Что мы понимаем под «мусором», а что под «жемчугом»?
«Мусор» – общедоступная информация о стоимостях предложения жилья. «Жемчуг» – информация о фактах сделок и об условиях этих сделок. Почему «жемчуг» так ценен для получения качественных выводов? Дело в том, что в ценах квартир объявлений на общедоступных площадках таких как Авито и ЦИАН мы видим предложения от продавцов, то есть их ожидания и «хотелки» получить указанную цену. Но, выставить в рекламу по желаемой цене и продать по желаемой цене – это разные вещи. Хотелки от реальности могут отличаться значительно. Порой продавцы, размещая объявления о продаже своих квартир переоценивают их настолько, что квартиры «висят» на сайтах месяцами и даже годами(!). Увидеть, как давно они на рынке невооруженным глазом – не получится, площадки эту информацию скрывают и искажают, это можно получить только регулярным мониторингом. Опираться на хотелки в анализе – означает на выходе получить такую же хотелку. Именно поэтому «жемчуг» так ценен – он отражает реальность.
Где взять «жемчуг»?
Общедоступной и консолидированный информации о совершенных сделках нет. Такой информацией владеют и собирают только профессиональные участники рынка, кто участвует в сделках – это риэлторы и банки. У банков этого «жемчуга» много, но он не такой качественный, как у риэлторов и вот почему. Банки собирают эту информацию из цен, указанных в договорах купли-продажи, которые стороны подписывают, однако нередко стороны занижают цену эту цену в договоре, чтобы сократить свои налоговые платежи. Реальную цену продажи знают только участники сделки и риэлтор, если он в этой сделке участвует. По этой же причине данные в Росреестре так же не отражают реальные цены сделок. Возможно, в будущем ситуация изменится, но сейчас дела обстоят так.
Ок, есть «мусор», есть «жемчуг», что дальше то делать? Из чего вы будете делать свой анализ – решать вам, но в любом случае, чтобы сделать вывод о динамике вам нужны данные за временные периоды. Это значит, что нужны данные за прошлые периоды (ретроспективные) или данные за будущие периоды, то есть нужно будет эти данные собирать и сохранять, а потом анализировать. Ретроспективные данные можно взять вот из этих источников:
История объявлений по адресам в Яндекс
Ссылка: https://realty.yandex.ru/otsenka-kvartiry-po-adresu-onlayn/.
Минусы: дает данные только по конкретному адресу, информация – объявления с ценами, размещенными в Яндексе («мусор»), нет контактов, чтобы проверить информацию
Плюсы: бесплатно, есть фото
База Виннер (Москва и МО)
Ссылка: https://w7.baza-winner.ru/
Минусы: платно, информация только по ценам объявлений («мусор»), не везде (только Москва, МО и еще ряд городов), контакты из агрегаторов (нельзя проверить информацию, если объявление давнишнее)
Плюсы: удобный интерфейс, выгрузка в excel, ретроспектива до года
Парсер inpars.ru
Ссылка: https://inpars.ru/estate
Минусы: платно, информация только по ценам объявлений («мусор»), не везде (только Москва, МО и еще ряд городов), контакты из агрегаторов (нельзя проверить информацию, если объявление давнишнее)
Плюсы: удобный интерфейс, выгрузка в excel, ретроспектива до 1-2 мес.
Если ретороспективы нет, то остается только собирать информацию, проверять (при желании), обрабатывать и анализировать. Собирать просто – на любом из ресурсов настраиваете желаемый фильтр и сохраняете его. Один раз в период (неделя, месяц) – сохраняете в excel, эта функция много где есть. В следующий период делаете тоже самое и сохраняете. Потом считаете среднюю цену за период и сравниваете между периодами.
При проверке информации вы можете прозванивать объявления, проверять ее на достоверность и узнавать прямые телефоны продавцов. Это даст вам возможность быть с ними на связи и узнать продана квартира или нет, если объявление станет неактуальным. Именно такая проверка и актуализация информации из объявлений и есть «ныряние за жемчугом». Как вы понимаете, это немаленькая и муторная работа.
Выводы
- Анализ ситуации на рынке нужен, чтобы решить продавать/покупать или нет. И если да, то понять какую стратегию выбрать
- Проще – посмотреть готовую аналитику на сайтах или обратиться к риэлторам.
- Если такой возможности (или желания) нет, то делать анализ самому, собирая или ретроспективные данные или мониторя и собирая данные со временем
Для качественных выводов информацию нужно проверять и отслеживать.
Если вы не хотите или не можете делать это сами, но понять хорошее ли сейчас время для вас, чтобы действовать, то пройдите наш квиз
