Типы рынков

Существует три типа рыночных условий, когда продается недвижимость: рынок продавцов, нормальный рынок и рынок покупателей.

Так же выделяют три ценовых области, с точки зрения участников рынка:

• рынок предложения. Это уровень цен, формируется ожиданиями собственников недвижимости. Любой собственник уверен, что его объект уникален и хочет получить за него максимальные деньги. Отсюда и уровень цен, который, как правило сильно выше уровня продаж (см. ниже). Объекты на этом рынке (уровне) не продаются, поскольку нет покупателей, готовых заплатить цену на таком уровне. Поэтому, рынок предложения часто называют “страной фантазий”;
• рынок спроса. Этот уровень цен, соответственно, формируется заниженными ожиданиями покупателей, которые всегда желают получить больше за меньшие деньги. Зачастую это тоже “страна фантазий” и объекты на таком уровне так же не продаются, поскольку нет таких продавцов, которые готовы продать по цене на таком уровне;
• рынок продаж. Это тот уровень цен, на котором рынок предложения пересекается с рынком спроса. Там, где продавец и покупатель приходят к согласию в цене – происходит сделка и этот уровень формирует рынок продаж. Этот уровень называют “рыночным” или “реальностью”.

 

РЫНОК ПРОДАВЦОВ на рынке продавцов конкуренция возникает среди покупателей за право купить квартиру, потому что выбор квартир ограничен. При правильном выборе стоимости квартира находит своего покупателя в течение 14-21 дня. В таком случае, как правило, создается ажиотаж за право купить квартиру, что ведет к повышению цены.

НОРМАЛЬНЫЙ РЫНОК это когда нет реально ощутимого преимущества ни у продавцов, ни у покупателей. Чаще всего на таком рынке квартиры покупаются для себя (не для инвестирования и/или спекуляции), чтобы жить в ней 10 и более лет. Правильно оцененные квартиры должны продаваться за 30-45 дней.

РЫНОК ПОКУПАТЕЛЕЙ (падающий рынок) это когда вы имеете много предлагаемых к продаже квартир в любом ценовом диапазоне и в любом районе. Если вы просто оцените свою квартиру по рынку (примерно так же как у всех), тогда, скорее всего, квартира будет продаваться долго. В среднем на таком рынке продаются в течение 100 дней и больше (время экспозиции). Если вы хотите сократить время экспозиции, то вам нужно выставить на 5-10% ниже, чем рынок для того, чтобы падающий рынок мог “догнать” цену вашей квартиры. Вам надо опережать рынок, иначе есть риск потратить время и потерять 16-20% стоимости (за счет того, что рынок быстрее идет вниз, чем вы снижаете стоимость).